文 |有风
最近身边讨论房价的人又多了起来，有人说调整快结束了，也有人觉得还得跌。
今天咱们就聊聊，房价上涨前通常会有哪些信号，接下来的楼市到底该怎么看。
毕竟买房是大事，看不懂信号容易踩坑，看懂了可能就抓住机会。
四大信号，房价涨跌的“天气预报”
房价不是突然涨起来的，就像下雨前会有乌云、刮风，房价变动前也会有信号。
这些信号不是单一的，得凑到一起看才准。
今天咱们重点说四个最关键的，政策、经济、通胀和租金，一个个来聊。
先看政策，去年深圳刚放开“认房不认贷”那会儿，我去中介门店转了转，原本冷清的店里突然挤满了人，销售小哥嗓子都喊哑了。
后来数据出来，成交量确实涨了不少，但房价没立刻跟上。
这说明政策能短期刺激市场，但能不能让房价真涨，还得看后面有没有持续的政策组合拳，比如购房补贴、利率下调这些。
日本上世纪90年代也搞过类似政策，当时“住宅金融公库”放了不少贷款，楼市短期热了一下，但后来经济不行，房价还是跌了。
所以光看政策放松不够，还得看政策能不能真正让大家敢买房、买得起房。
政策能拉动人看房，但真正决定买不买的，还得看大家的钱袋子鼓不鼓。
2019年那会儿经济形势不错，我一个在互联网公司的朋友年终奖拿了不少，当时他就果断上车买了房。
那年不光他，身边不少人收入都涨了，房价跟着往上走了不少。
这就是经济基本面和房价的关系，就业稳、收入涨，大家才敢背上房贷。
反过来想，如果工作都不稳定，每个月工资还不够还月供，谁还敢买房？
去年我老家一个亲戚，在小县城工厂上班，工资降了两成，原本计划买房的钱，现在只能先存着防身。
这种时候，就算政策再好，房价也难涨起来。
除了收入，通胀也是个绕不开的话题。
2020年全球疫情后，美国那边物价涨得厉害，我一个在美国留学的同学说，超市里的牛奶都贵了不少。
结果呢？他们核心城市的房价跟着涨了20%多。
原来钱不值钱的时候，大家会想着把钱换成房子这种实物资产，房价自然就上去了。
咱们国家2007年那会儿也是，CPI涨得不少，菜市场的菜价都贵了，同年房价也跟着涨了一大截。
不过通胀推房价有个前提，得是大家手里有钱又没别的投资渠道，不然光物价涨，工资不涨，买房还是白搭。
最后说说租金，前阵子帮朋友看房子，上海内环一套老破小，月租8000，房价600万，算下来一年租金9万6，收益率也就1.6%，还不如存银行定期。
但成都郊区有些房子，房价100万，月租才800，收益率连1%都不到，这种房子买了真有可能砸手里。
我查过数据，2024年不少人买房开始看租金了，有调研说62%的购房者把租金回报当成首要考虑。
毕竟房价涨不涨不好说，但租金能不能覆盖月供，才是实实在在的。
要是租金都不够还贷款，那买房就成了“给银行打工”。
分化时代，买房该盯核心区还是躲远郊区？
信号看完了，就得说说现在的楼市到底啥样。
以前买房“闭着眼买都涨”的时代早就过去了，现在是有的地方涨，有的地方跌，分化得厉害。
最明显的就是城市之间，杭州这几年人口一直在流入，年轻人多，互联网公司也多，我上次去杭州出差，发现郊区的新楼盘都卖得不错。
但像营口这种城市，人口一年比一年少，房子盖了不少，没人住，去年法拍房数量涨了很多，房价自然涨不起来。
即便是同一个城市，核心区和郊区也差得远。
上海浦东陆家嘴的房子，再老再破，价格也没怎么跌，因为地段在那儿，上班方便，配套也好。
但远郊的房子，比如金山、崇明，房价跌了不少，有的业主挂牌半年都卖不出去，真是“冰火两重天”。
为啥会这样？2025年咱们城镇化率都到70%了，人口不再是到处乱闯，而是往大城市、都市圈聚集。
年轻人想去机会多的地方，企业也往人才多的地方搬，时间长了，核心城市的房子自然更值钱，小地方的房子就容易被冷落。
那普通购房者该怎么办？刚需买房的话，我建议优先看核心城市的中小户型，租金能覆盖一部分月供最好。
别想着一步到位买大房子，先解决“有没有”，再考虑“好不好”。
投资的话就得更小心，人口流失的城市、远郊区的房子，除非租金收益率特别高，不然真别碰。
我一个同事前年在老家三四线城市买了套投资房，现在想卖卖不掉，租也租不出去，每月还得还贷款，肠子都悔青了。
他说当初就是听别人说“房价总会涨”，没看城市人口和租金，结果踩了坑。
还有个风险得提醒大家，法拍房。
2023年辽宁有个城市，法拍房数量同比涨了180%，很多都是还不起房贷被法院拍卖的。
这说明有些地方的房子已经出现“租售两难”，买之前一定要查清楚当地的人口流动和空置率，别让房子变成“负资产”。
说到底，判断房价拐点不能只看一个信号，政策、经济、通胀、租金得一起看。
政策放松了，经济起来了，通胀温和上涨，租金能跑赢存款利率，这时候房价才有可能稳住甚至上涨。
但就算信号都齐了，也得分城市看，核心区域的房子可能还是抗跌，但非核心区域，尤其是人口流失的地方，调整期可能还很长。
买房是大事，别被市场情绪带着跑。
自己有多少钱，能承受多大风险，想清楚这些比听别人说“房价要涨”更重要。
毕竟房子是用来住的，不是用来炒的，这句话到啥时候都不过时。
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